Se comprou um imóvel no Algarve para o alugar e tem tentado acompanhar as notícias sobre o Alojamento Local, é normal que tenha ficado com a sensação de que a porta se fechou. Entre 2023 e 2025, as manchetes passaram de «Portugal congela o arrendamento de curta duração» para «Portugal elimina o congelamento», e, pela nossa experiência na gestão de imóveis em Albufeira, Vilamoura e Carvoeiro, os proprietários britânicos que nos contactam costumam basear-se na última notícia que leram. Por isso, aqui fica a situação real em 2026 e o que isso significa concretamente para um proprietário não residente.
O congelamento desapareceu, mas o poder passou para a Câmara Municipal
A grande reviravolta ocorreu com o Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024. Este revogou quase tudo o que o pacote «Mais Habitação» de 2023 tinha imposto. Os novos registos de AL estão novamente abertos em todo o país, as licenças deixaram de caducar e de exigir renovação a cada cinco anos, e voltaram a ser transmissíveis, de modo que o registo acompanha o imóvel quando este é vendido ou transmitido. A contribuição extraordinária sobre o alojamento local, a CEAL, que tanto preocupou os proprietários, foi revogada com efeitos retroativos ao final de 2023.
O que mudou, em contrapartida, foi o local onde o controlo é exercido. Em vez de uma regra nacional, cada município pode agora declarar zonas de contenção ao nível da freguesia. Nos locais onde o AL ativo já representa 10% ou mais do parque habitacional permanente de uma freguesia, não são permitidos novos registos. Entre 5% e 10%, os novos registos são possíveis, mas requerem autorização especial e estão sujeitos a condições mais rigorosas. Na prática, isto significa que duas moradias a poucas ruas uma da outra podem situar-se em freguesias diferentes com regras muito distintas, e o agente imobiliário raramente menciona este facto. É a primeira verificação que fazemos antes de alguém contar com as receitas do arrendamento, porque é isso que, silenciosamente, destrói um plano após a assinatura da escritura.
O que é que isto significa na prática no Algarve e para um proprietário estrangeiro
A parte tranquilizadora é que o Algarve não seguiu o caminho do centro de Lisboa. Em 2026, não existe um congelamento regional e nenhum dos principais municípios do litoral adotou uma moratória geral, pelo que grande parte de Albufeira, Loulé, Portimão, Lagos e Tavira continua aberta a novos AL. O pormenor a ter em conta é que Albufeira é hoje, a par de Lisboa e do Porto, um dos municípios com mais AL registadas do país, com vários milhares de unidades legalizadas, e a Câmara Municipal tem vindo a ponderar abertamente a criação de áreas de contenção próprias. Nada disso está ainda em vigor, mas é precisamente o tipo de alteração que pode ocorrer entre o dia em que se compra e o dia em que se regista, e é por isso que tratamos o «aberto hoje» como algo a confirmar e não como um dado adquirido. Há ainda um custo recorrente que os proprietários se esquecem de incluir no orçamento: Albufeira aplica uma taxa turística de 2 euros por hóspede e por noite, entre 1 de abril e 31 de outubro, que terá de cobrar e entregar, pelo que pesa no seu preço e na sua gestão desde a primeira reserva.
Para os proprietários estrangeiros, há ainda um aspeto que quase todos esquecem. Um cidadão britânico, atualmente não residente fora da UE, necessita de um representante fiscal em Portugal, cujos custos rondam os 200 a 500 euros por ano, e o seguro de responsabilidade civil que cobre a atividade de AL passou a ser obrigatório e não opcional. Nenhum destes custos é elevado, mas o registo no RNAL não é algo que se possa improvisar; as multas por operar sem ele começam nos 2 500 euros para um particular e chegam aos 40 000 para uma empresa. Um casal francês que comprou uma casa perto de Carvoeiro no outono passado partiu do princípio de que a sua experiência na UE se aplicava na íntegra e ficou surpreendido com o quanto o processo britânico agora difere, e é exatamente por isso que mapeamos os passos antes de ter sequer um hóspede reservado, em vez de o fazermos só depois da primeira multa.
Nada disto o deve dissuadir. As regras em 2026 estão mais estáveis do que nos últimos anos, a ansiedade em relação à renovação ao fim de cinco anos desapareceu e um imóvel no Algarve devidamente registado é um ativo perfeitamente seguro para arrendar. O que importa é conhecer bem a sua freguesia e a sua autarquia específicas, e é precisamente essa a parte que tratamos para os proprietários todas as semanas. Se quiser que verifiquemos a situação do seu imóvel antes de dar o passo, indique-nos a morada e nós tratamos de tudo.
Equipa Monte Rentals
Construído por proprietários, para proprietários. Uma equipa internacional que gere arrendamentos de curta duração no Algarve central, nomeadamente em Armação de Pêra, Albufeira, Olhos de Água, Vilamoura, Quarteira, Boliqueime, Porches, Loulé, Pera e Almancil, com experiência prática a navegar a regulação portuguesa, fornecedores locais e a camada operacional que se quebra à escala.
