De duas em duas semanas chega-nos um email a dizer mais ou menos o mesmo, normalmente de alguém que acabou de comprar perto de Albufeira, ou que tem um apartamento em Quarteira há anos e finalmente decidiu que deixá-lo vazio nove meses por ano é um bocado absurdo. Vai arrendar?
Costumamos conseguir responder a isso uns dez minutos depois de ver a casa, e a parte incómoda é que aquilo que decide raramente coincide com aquilo de que os proprietários querem falar. Nunca ninguém abriu um desses emails a perguntar-nos pelas actas do condomínio. Quase toda a gente pergunta pela vista de mar.
Comece pelo registo, não pela mobília
Uma moradia bonita sem número de AL não rende nada, e é por isso que começamos aqui. O que surpreende a maioria dos proprietários britânicos é que as regras se tornaram mais folgadas em vez de mais apertadas — o Decreto-Lei 76/2024 desfez quase tudo o que o pacote Mais Habitação de 2023 tinha imposto, por isso os registos voltaram a estar abertos em todo o país, as licenças deixaram de caducar ao fim de cinco anos e voltam a transmitir-se com o imóvel quando o vende. Submete-se uma comunicação prévia no Balcão Único, a câmara tem trinta dias para se opor e os vizinhos sessenta, e o silêncio vale como deferimento.
O veto do condomínio, que ainda preocupa toda a gente, foi-se em grande parte com isso. Uma oposição tem agora de ser fundamentada, aprovada por condóminos que representem mais de metade da permilagem do edifício e assente em perturbações que alguém consiga mesmo demonstrar, o que é muito diferente de dois vizinhos que não gostam de malas com rodas. As áreas de contenção são a verdadeira restrição que resta, e grande parte do Algarve central continua aberta, ainda que Portimão e Lagos tenham condicionado ruas específicas de maior densidade e Lagoa tenha o seu próprio regulamento em consulta pública. Explicámos tudo isso em as regras do Alojamento Local em 2026.
O que olhamos, e quanto pesa cada coisa
| O que verificamos | O que queremos ver | Quanto pesa |
|---|---|---|
| Caminhada até à areia | Menos de quinze minutos, tratando-se de apartamento. As moradias trocam isto por privacidade e piscina, mas convém ter supermercado a menos de dez minutos de carro. | Decisivo |
| Piscina privada | É a comodidade mais procurada nos próprios dados do Airbnb e está associada a preços por noite cerca de 22% mais altos. Uma piscina de condomínio não é o mesmo produto. | Alto |
| Lugares reais para dormir | Seis em vez de quatro, em camas a sério. É aí que passa a ter acesso às reservas de duas famílias que enchem Julho e Agosto. | Alto |
| Casas de banho | Uma por cada três hóspedes. Seis pessoas, uma casa de banho e uma tarde de Agosto a tirar areia escrevem sozinhas a avaliação. | Médio-alto |
| Ar condicionado | Em todos os quartos, não só na sala. Não lhe rende nada porque toda a gente o tem, e a falta dele tira-o de Agosto por completo. | Passa ou chumba |
| Sombra utilizável | Um terraço onde alguém consiga estar às quatro da tarde. Uma varanda virada a norte com vista de mar total perde para uma com sombra e sem vista. | Médio |
| Alguém a quinze minutos | Para a chave esquecida ao domingo, o ar condicionado avariado e a chegada à uma da manhã. | Operacional, mas decide as suas avaliações |
Os 28% que lhe andam sempre a citar
É aqui que a internet faz estragos a sério. Procure imposto sobre rendimentos prediais em Portugal e vão dizer-lhe 28%, vezes sem conta, normalmente em sites que também lhe querem vender uma casa. Esse número pertence ao arrendamento de longa duração, categoria F. O alojamento local é uma actividade empresarial de categoria B e, no regime simplificado, um apartamento ou uma moradia leva um coeficiente de 0,35, ou seja, apenas 35% do bruto é tratado como rendimento e os restantes 65% presumem-se despesas.
| Arrendamento longo (categoria F) | Alojamento local (categoria B) | |
|---|---|---|
| Base tributável | A renda toda, menos despesas documentadas | 35% do rendimento bruto, pelo coeficiente de 0,35 |
| Taxa para não residente | 28% | 25%, aplicada depois do coeficiente |
| Peso efectivo sobre o bruto | 28% | Cerca de 8,75% |
| O regime simplificado aplica-se enquanto | — | O volume de negócios ficar abaixo de €200.000 |
O seu contabilista deve confirmar o detalhe, porque a residência e a forma como a actividade está estruturada mexem com isto. O que importa é que a distância entre aquelas duas colunas é suficientemente grande para que quem lhe cita 28% sobre alojamento local não tenha lido as regras, e já vimos proprietários desistirem de casas perfeitamente boas por causa disso.
Aquilo que preocupa os proprietários e quase não conta
- A vista de mar total. Já a pagou no preço de compra, e perde para uma vista parcial com sombra a sério.
- Mobília de design. Os hóspedes avaliam o colchão e o sofá, nunca a mesa de centro.
- Os metros quadrados. Um T2 de setenta metros bem pensado rende mais do que cento e dez mal aproveitados.
- A distância a Faro. Trinta e cinco a quarenta e cinco minutos é o normal por aqui, e nunca vimos uma reserva perdida por causa disso.
Duas perguntas que nos fazem todas as semanas
A procura está mesmo a cair no Algarve?
A procura aguenta-se; a oferta é que cresce mais depressa. A ocupação em Albufeira caiu perto de cinco por cento no último ano enquanto os preços médios por noite subiram quase sete, o que aperta as casas que ninguém gere activamente e não o mercado em si. Há cinco anos um apartamento mediano enchia sozinho o calendário aqui, e esse tempo acabou.
E se a casa for no interior em vez de na costa?
Pode funcionar muito bem, mas o hóspede é outro e a piscina deixa de ser opcional, porque uma moradia no interior sem água em Agosto compete apenas pelo preço contra tudo o que está à vista do mar.
Se quiser uma resposta direta sobre a sua casa
Tratamos da gestão de alojamento local no Algarve para proprietários em todo o centro da região, de Armação de Pêra e Albufeira até Vilamoura, Quarteira e Almancil, e boa parte desse trabalho é dizer honestamente aos proprietários o que a casa deles vai e não vai conseguir antes de alguém assinar seja o que for. Se quiser essa conversa sobre a sua, fale com a equipa.
Equipa Monte Rentals
Criada por proprietários, para proprietários. Uma equipa internacional que gere alojamento local no centro do Algarve — Armação de Pêra, Albufeira, Olhos de Água, Vilamoura, Quarteira, Boliqueime, Porches, Loulé, Pera e Almancil — com experiência prática na regulação portuguesa, nos fornecedores locais e na camada operacional que falha quando se cresce.
