Quanto custa realmente comprar uma casa no Algarve para quem não é residente em 2026

Quase todos os compradores britânicos que nos escrevem antes de fechar a compra de uma moradia no Algarve têm em mente o mesmo cálculo, o do IMT progressivo que leram num guia qualquer, e quase todos ficam surpreendidos quando vêem a fatura real. Pela nossa experiência a acompanhar proprietários estrangeiros em Albufeira, Vilamoura e Carvoeiro, a diferença entre o que esperam pagar e o que pagam realmente reside, normalmente, num pormenor que mudou em 2026 e sobre o qual quase ninguém avisa; por isso, vale a pena esclarecer isto antes de assinar qualquer coisa.

A alteração de 2026 que estraga as contas do comprador não residente

Até há pouco tempo, o IMT, que é o imposto que incide sobre a transmissão do imóvel, era calculado com uma escala progressiva por faixas, de modo que uma habitação de, digamos, 400 000 euros pagava bastante menos do que essa percentagem aplicada sobre o total. Essa é a tabela que continua a circular nos guias e que quase toda a gente considera válida. A partir de 2026, de acordo com a legislação em vigor, um comprador não residente que adquira uma habitação em Portugal fica sujeito a uma taxa fixa de 7,5%, sem a escala progressiva e sem as reduções automáticas que se aplicam aos residentes. Sobre esses 400 000 euros, a diferença entre o que esperava e o que paga conta-se em milhares. Existem soluções legais, mas convém conhecê-las de antemão, porque a taxa fixa não se aplica a quem se tornar residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra, nem a quem destinar o imóvel a arrendamento de longa duração nas condições previstas. Esta segunda via, atenção, não se coaduna com o arrendamento para férias; por isso, se o seu plano for o Alojamento Local, conte com os 7,5%, a menos que a residência fiscal faça parte dos seus planos. A este IMT acrescenta-se o Imposto do Selo, de 0,8% sobre o valor da compra, ou sobre o valor patrimonial tributável, se este for superior, que se paga juntamente com o IMT antes de assinar a escritura, porque sem esses dois comprovativos o notário não assina.

O custo real final, para além do imposto principal

Depois de pagar o IMT e o Imposto do Selo, os restantes custos são mais previsíveis, mas convém orçamentá-los desde a fase da oferta e não descobri-los só no cartório. Um advogado independente português, que recomendamos sempre a quem compra do estrangeiro, custa cerca de 1% a 2% do preço, dependendo da complexidade da operação. O registo predial e os trâmites nas Finanças e no Conservatório de Registos somam cerca de 500 a 1 000 euros, e os honorários do notário são cobrados à parte e são modestos em comparação. Somando tudo, um não residente que compre uma segunda habitação no Algarve em 2026 deverá contar com 10% a 11% do preço em custos de conclusão da transação, quase todos concentrados nesses 7,5% de IMT. Um pormenor que surpreende muitos hóspedes que mais tarde se tornam proprietários é que o IMT não é calculado simplesmente sobre o preço que negociaram, mas sim sobre o valor mais elevado entre esse preço e o valor patrimonial tributável do imóvel, pelo que um VPT elevado pode inflacionar a conta, mesmo que tenham feito uma boa compra. Um casal britânico a quem prestámos aconselhamento no inverno passado tinha fechado o preço com base na tabela antiga e teve de rever o seu limite máximo de oferta quando viu os 7,5%; não perderam a casa, mas ajustaram a compra, e é por isso que insistimos em fazer as contas completas antes de apresentar uma oferta e não depois. Nada disto faz do Algarve um mau local para comprar, simplesmente altera o valor com que tem de entrar no mercado. As regras de 2026 são claras assim que as conhece, e quem realmente se dá mal é quem assina sem as ter consultado. Nós fazemos essa conta com o comprador antes da oferta e colocamo-lo em contacto com um advogado e uma agência de gestão para que os 7,5% não sejam uma surpresa. Se estiver a ver um imóvel e quiser saber o custo real antes de decidir, indique-nos a referência e nós calculamos para si.

Perguntas frequentes

O que deve incluir o orçamento de compra de um não residente?

Separe o preço do imóvel dos impostos de aquisição, apoio jurídico, registos e eventuais custos de financiamento. Acrescente obras iniciais, equipamento e uma reserva de exploração antes de comparar com o capital disponível.

Uma percentagem encontrada na internet serve para todos os custos?

Uma estimativa é apenas um ponto de partida. Peça um cálculo discriminado para a sua operação, com o enquadramento fiscal aplicável e o financiamento, antes de fechar o orçamento.