Se é proprietário de um imóvel no Algarve e pretende arrendá-lo a turistas, necessita de uma licença de Alojamento Local (AL). Não há forma de contornar esta obrigação. Explorar um imóvel sem licença pode resultar em coimas até 4.000 euros para pessoas singulares e 40.000 euros para pessoas coletivas.
A boa notícia é que o enquadramento legal em Portugal mudou significativamente a seu favor. A suspensão nacional de novas licenças de AL, introduzida pela controversa lei “Mais Habitação” de 2023, foi totalmente revogada no final de 2024. Em 2026, os novos registos estão abertos em todo o Algarve, as licenças deixaram de ter validade limitada a cinco anos e a contribuição extraordinária (CEAL), que penalizava os proprietários de alojamento local, foi eliminada.
Este guia acompanha-o em todo o processo, desde a compreensão do enquadramento legal até à submissão do pedido, cumprimento dos requisitos técnicos e gestão das obrigações contínuas.
O enquadramento legal atual: o que mudou e o que isso significa para si
O regime do Alojamento Local em Portugal passou por um período de grande instabilidade. Em 2023, o Governo aprovou a Lei n.º 56/2023, conhecida como “Mais Habitação”, que suspendeu novos registos de AL a nível nacional, impôs um prazo de validade de cinco anos às licenças existentes, tornou-as intransmissíveis e criou uma taxa extraordinária de 15% sobre os rendimentos do alojamento local.
Posteriormente, entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 76/2024, a partir de 1 de novembro de 2024, que reverteu as medidas mais restritivas:
- Os novos registos voltaram a ser permitidos – a suspensão nacional foi totalmente levantada
- As licenças passaram a ser por tempo indeterminado – deixaram de caducar ao fim de cinco anos
- As licenças tornaram-se transmissíveis – em caso de venda do imóvel, o registo de AL pode transitar para o novo proprietário
- A taxa CEAL foi abolida – deixou de existir a contribuição extraordinária de 15%
- Deixou de ser necessária autorização do condomínio – exceto no caso de hostels, já não é exigido o consentimento prévio dos vizinhos
Para os proprietários no Algarve, este é o enquadramento regulatório mais favorável desde a criação do regime de Alojamento Local.
Quem pode registar um Alojamento Local
Qualquer pessoa singular ou coletiva que detenha o direito de exploração do imóvel pode registar um AL. Isto inclui proprietários, usufrutuários e arrendatários, desde que o contrato de arrendamento permita expressamente o subarrendamento para fins turísticos.
O regime de AL reconhece quatro categorias:
- Moradia – casa ou moradia independente
- Apartamento – fração autónoma inserida num edifício (a mais comum no Algarve)
- Estabelecimento de Hospedagem – alojamento do tipo guesthouse ou hostel
- Quartos – até três quartos na residência permanente do proprietário
A capacidade máxima de qualquer estabelecimento de AL é de 9 quartos e 27 hóspedes.
Passo a passo: como obter a sua licença de AL no Algarve
Passo 1: Abrir atividade junto da Autoridade Tributária
Antes de mais, é necessário registar a atividade de alojamento junto da Autoridade Tributária. Isso é feito através da submissão da declaração de início de atividade na Categoria B do IRS, utilizando o código de atividade CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas).
Pode fazê-lo online através do Portal das Finanças ou presencialmente num serviço de finanças. Caso seja não residente, será igualmente necessário nomear um representante fiscal em Portugal, uma exigência que passou a ser aplicada de forma mais rigorosa desde 2025.
Passo 2: Garantir que o imóvel cumpre os requisitos técnicos
O imóvel deve cumprir determinados requisitos de segurança e qualidade antes do registo.
Segurança contra incêndios (para imóveis até 10 hóspedes):
- Extintor de incêndio acessível aos hóspedes
- Manta ignífuga acessível aos hóspedes
- Estojo de primeiros socorros
- Número de emergência 112 afixado de forma visível
Requisitos gerais:
- Ventilação adequada e luz natural
- Água corrente, quente e fria
- Mobiliário e equipamentos em bom estado
- Condições adequadas de higiene e limpeza
Documentação obrigatória no local:
- Livro de Reclamações – versão física, bem como registo no sistema eletrónico
- Livro de Informações – em português, inglês e pelo menos mais dois idiomas, com regras da casa, contactos de emergência, normas de ruído e instruções de segurança
Passo 3: Contratar seguro de responsabilidade civil
É obrigatório dispor de um seguro de responsabilidade civil com um capital mínimo de 75.000 euros por sinistro, conforme definido na Portaria n.º 248/2021.
Desde março de 2025, é obrigatória a submissão do comprovativo do seguro no portal gov.pt. Esta obrigação não é facultativa. A associação do setor (ALEP) estima que até 45.000 registos de AL poderão ser cancelados antes do verão de 2026 devido à falta de submissão do seguro. As autarquias já estão a emitir notificações de cancelamento.
Se retirar apenas uma mensagem deste artigo, que seja esta: regularize o seu seguro e faça o upload imediatamente.
Passo 4: Reunir a documentação necessária
Antes de submeter o pedido, certifique-se de que dispõe de:
- Licença de Utilização – emitida pela câmara municipal, confirmando o uso habitacional
- Caderneta Predial – atualizada
- Certidão de Registo Predial – emitida pela conservatória
- Identificação da pessoa ou entidade responsável pelo estabelecimento
- Comprovativo do seguro de responsabilidade civil
- Declaração de início de atividade (Passo 1)
Passo 5: Submeter o pedido no Balcão do Empreendedor
O registo é efetuado através de uma comunicação prévia com prazo, submetida no Balcão do Empreendedor, através do portal ePortugal. Todo o processo é online, não sendo necessária qualquer deslocação presencial.
Após a submissão, a câmara municipal dispõe de:
- 60 dias úteis para responder em zonas normais
- 90 dias úteis em zonas de contenção
Caso não haja oposição dentro deste prazo, o registo é automaticamente aprovado e será atribuído o número RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) pelo Turismo de Portugal.
Passo 6: Afixar a placa de Alojamento Local
Após o registo, é obrigatória a afixação da placa oficial de identificação de AL na entrada do imóvel.
Quanto custa
As taxas variam consoante o município. No Algarve, os valores habituais são:
- Taxa municipal de registo (ex.: Albufeira): cerca de 170 euros
- Seguro de responsabilidade civil (anual): 100 a 300 euros
- Placa identificativa de AL: 15 a 30 euros
- Livro de reclamações: 20 a 30 euros
Custo inicial total para um apartamento típico no Algarve: aproximadamente 350 a 550 euros, excluindo eventuais obras ou melhorias.
Zonas de contenção: existem restrições no Algarve?
A legislação atual permite que cada município defina zonas de contenção, limitando a densidade de registos de AL:
- Contenção absoluta – máximo de 10% (10 AL por cada 100 fogos habitacionais)
- Contenção relativa – máximo de 5%
Lisboa e Porto aplicaram as restrições mais severas. No entanto, no início de 2026, nenhum município costeiro do Algarve implementou uma moratória geral a novos registos. A região beneficiou plenamente da reabertura nacional.
A nossa recomendação: se está a ponderar registar um imóvel, não adie. O contexto atual é favorável, mas pode não manter-se indefinidamente.
Fiscalidade: quanto irá pagar sobre os rendimentos
Os rendimentos de AL são tributados na Categoria B do IRS. A maioria dos proprietários enquadra-se no regime simplificado, aplicável quando o volume anual de negócios é inferior a 200.000 euros.
Regime simplificado
- Coeficiente 0,35 para apartamentos e moradias – apenas 35% do rendimento bruto é tributável
- Coeficiente 0,50 em zonas de contenção – 50% é tributável
- Coeficiente 0,15 para estabelecimentos de hospedagem – apenas 15% é tributável
A matéria coletável é somada aos restantes rendimentos e sujeita às taxas progressivas de IRS, entre 13% e 48%.
A título de exemplo: se um apartamento no Algarve gerar 30.000 euros de rendimento bruto anual, apenas 10.500 euros (35%) serão tributados. Para muitos proprietários sem outros rendimentos relevantes em Portugal, isto resulta numa taxa efetiva bastante favorável.
IVA
Os serviços de AL estão sujeitos a IVA à taxa reduzida de 6% em Portugal continental. Se o volume de negócios anual for inferior a 15.000 euros e for residente fiscal em Portugal, poderá beneficiar do regime de isenção de IVA.
Importante para proprietários estrangeiros: desde 2025, os não residentes deixaram de poder beneficiar da isenção de IVA. É obrigatório cobrar IVA, nomear representante fiscal e submeter declarações periódicas.
Obrigações contínuas que não pode ignorar
Registo de hóspedes (SIBA)
Todos os hóspedes estrangeiros devem ser registados no sistema SIBA no prazo de 3 dias úteis após o check-in. As coimas variam entre 100 e 40.000 euros.
Faturação
Cada estadia deve ser acompanhada da emissão de fatura através de um programa certificado pela Autoridade Tributária.
Renovação do seguro
O seguro de responsabilidade civil deve manter-se ativo permanentemente, sendo obrigatório manter o comprovativo atualizado no portal gov.pt. Esta é atualmente a principal causa de cancelamento de registos de AL em Portugal.
Erros comuns que atrasam ou bloqueiam o registo
- Licença de Utilização inexistente ou desatualizada – alguns imóveis mais antigos nunca tiveram licença formal
- Não abrir atividade antes do pedido – o registo não avança sem este passo
- Não carregar o seguro no gov.pt – mesmo registos antigos estão a ser cancelados
- Classificação incorreta do imóvel – registar como moradia quando é tecnicamente um apartamento
- Ignorar as obrigações do SIBA – uma das falhas de compliance mais frequentes
Porque trabalhar com uma empresa local de gestão simplifica tudo
O processo de registo não é complexo por si só, mas o cumprimento contínuo — registo de hóspedes, faturação, seguros, obrigações fiscais e manutenção dos padrões do imóvel — torna-se exigente para proprietários que não residem em Portugal.
Uma empresa profissional de gestão de propriedades trata de tudo por si. Na Monte, gerimos todo o ciclo: desde o apoio no registo do Alojamento Local até à operação diária, comunicação com hóspedes, reportes no SIBA, faturação e manutenção. Como explicamos no nosso guia sobre como escolher uma empresa de gestão de propriedades no Algarve, o parceiro certo não se limita a gerir o imóvel — protege o seu investimento.
Se é proprietário de um imóvel no Algarve e quer compreender as suas opções, fale com a nossa equipa. Ajudamo-lo a percorrer todo o processo e a tomar uma decisão informada.
