Há uma conversa que continuamos a ter com proprietários de imóveis no Algarve, e normalmente acontece algures entre o segundo café e o momento em que alguém puxa do telemóvel para nos mostrar um anúncio de uma moradia que encontrou às três da manhã. A conversa acaba sempre por girar em torno das mesmas duas palavras: Golden Visa e D7. Dois programas que conduzem ambos à residência portuguesa, que eventualmente abrem a porta a um passaporte da UE, e que parecem perfeitamente razoáveis até nos sentarmos a tentar perceber qual é que realmente se adequa à nossa situação, ao nosso orçamento e ao tipo de vida que queremos construir aqui ou, nalguns casos, ao tipo de vida que especificamente não queremos construir aqui porque estamos perfeitamente satisfeitos onde já vivemos e apenas queremos ter a opção.
Não somos advogados de imigração, convém dizer isto logo à partida. Gerimos propriedades de aluguer de férias em todo o Algarve, por isso a nossa perspetiva sobre tudo isto vem de anos a trabalhar lado a lado com pessoas que já passaram pelo processo ou que estão no meio dele. Vimos reformados de Manchester navegar pelas suas candidaturas ao D7 em poucos meses, e vimos investidores do Médio Oriente a passar grande parte de um ano a montar as suas estruturas de fundos para o Golden Visa. Temos opiniões e vamos partilhá-las aqui, mas os pormenores legais devem ser sempre confirmados com um advogado qualificado porque as regras mudam com mais frequência do que seria de esperar.
Duas ideias muito diferentes por detrás do mesmo cartão de residência
A forma mais simples que encontrámos para explicar a diferença é esta: o D7 é para pessoas que querem mudar-se para Portugal, e o Golden Visa é para pessoas que querem um cartão de residência português sem necessariamente se mudarem para cá. Isto simplifica um pouco as coisas, mas capta o espírito de cada programa.
Já escrevemos sobre o visto D7 separadamente porque merece uma análise aprofundada própria, mas em resumo, foi criado para pessoas que já ganham dinheiro suficiente, seja através de uma pensão, investimentos, rendimentos de arrendamento de propriedades noutro sítio, trabalho freelance, ou realmente qualquer fonte estável, para se sustentarem em Portugal sem ocupar um emprego local. O governo basicamente diz: prove que consegue pagar as suas despesas, comprometa-se a viver efetivamente aqui, e nós damos-lhe uma autorização de residência. É o caminho que a maioria dos nossos clientes sediados no Algarve tomou, especialmente os reformados e os trabalhadores remotos, porque é acessível, relativamente rápido e conduz exatamente ao mesmo resultado de cidadania que o Golden Visa, muito mais caro.
O Golden Visa tem uma abordagem completamente diferente. Em vez de provar rendimentos, prova-se investimento. Coloca-se uma quantia significativa de capital na economia portuguesa, seja um fundo de capital de risco, uma doação cultural ou um negócio que crie empregos, e em troca recebe-se uma autorização de residência que exige quase nada em termos de presença efetiva no país. A via imobiliária que tornou este programa famoso em todo o mundo foi eliminada em outubro de 2023 ao abrigo da lei Mais Habitação, por isso comprar um apartamento em Lisboa ou uma moradia em Lagos já não qualifica, mas as vias baseadas em fundos continuam bem ativas e a atrair investidores de todo o mundo.
De quanto dinheiro estamos realmente a falar
Sempre que alguém num jantar nos pergunta sobre estes vistos, a questão do dinheiro surge nos primeiros trinta segundos, por isso mais vale abordá-la de frente.
Para um D7, o requisito financeiro parece quase modesto pelos padrões europeus de residência. Desde janeiro de 2026 é necessário demonstrar um rendimento passivo de cerca de 920 euros por mês, ou seja, aproximadamente 11.000 euros ao longo do ano, e é preciso ter uma conta bancária portuguesa com um saldo que cubra pelo menos doze meses desse valor. Se o cônjuge se junta, acrescenta-se metade, e por cada filho menor de dezoito anos, mais 30 por cento. Um casal sem filhos precisa de provar algo como 1.400 euros por mês de rendimento e manter aproximadamente 16.500 euros no banco. As taxas governamentais para todo o processo ficam entre 500 e 1.000 euros, dependendo do consulado e de se utilizar ou não um intermediário. É, genuinamente, um dos programas de residência mais acessíveis em toda a UE.
O Golden Visa existe num universo financeiro diferente. A via dos fundos de investimento, que é a opção pela qual a maioria das pessoas acaba por optar desde que o imobiliário foi retirado do programa, exige um mínimo de 500.000 euros comprometidos num fundo português qualificado. Existe também uma via de doação para o património cultural a partir de 250.000 euros, embora os projetos disponíveis sejam algo limitados e o processo possa parecer menos transparente do que a opção dos fundos. Para além do investimento em si, pagam-se cerca de 8.500 euros por pessoa em taxas governamentais que cobrem o processamento, a candidatura e a primeira renovação, e depois há as taxas de gestão do fundo que normalmente variam entre 0,2 e 2,5 por cento ao ano, com uma comissão de subscrição de entrada até 3,5 por cento. Sentámo-nos com um dos nossos clientes que seguiu a via dos fundos no ano passado e, somando tudo, tinha comprometido pouco mais de 520.000 euros como candidato individual quando tudo ficou finalizado.
A pergunta que muda tudo: onde quer dormir?
Este é realmente o ponto crucial, e descobrimos que assim que as pessoas respondem a esta pergunta com honestidade, o visto certo torna-se óbvio quase imediatamente.
Um titular de D7 precisa de estar em Portugal. Não a visitar Portugal, não a aparecer para férias de verão, mas a viver aqui como residente efetivo, o que em termos práticos significa passar pelo menos 183 dias por ano em solo português. As autoridades verificam no momento da renovação, ou pelo menos podem verificar, e ouvimos em primeira mão de um casal em Carvoeiro que teve problemas porque tinham passado oito meses por ano de volta ao Reino Unido e não conseguiam explicar de forma convincente à AIMA por que razão o seu D7 deveria ser renovado. Resolveram a situação eventualmente, mas não foi agradável, e a lição ficou para todos no seu círculo de amigos expatriados.
Um titular de Golden Visa, pelo contrário, precisa de estar em Portugal durante sete dias em cada um dos dois primeiros anos, e depois catorze dias no total em cada ciclo de renovação subsequente de dois anos. Sete dias. Isso é menos tempo do que a maioria das pessoas passa cá numa única férias. Poderia apanhar um voo numa sexta-feira, passar uma semana a comer peixe grelhado na praia, passar pelo escritório do advogado para assinar o que for preciso, e voar de volta tendo satisfeito o requisito de residência para o ano inteiro. É um negócio extraordinário se a sua vida está noutro sítio e quer que continue assim, e é a principal razão pela qual o Golden Visa tem um custo tão superior ao D7.
Chegar ao passaporte
Ambos os programas conduzem à cidadania portuguesa após cinco anos de residência legal. Houve um susto no final de 2025 quando o Parlamento aprovou legislação para alargar esse período para dez anos, mas o Tribunal Constitucional assinalou problemas com o projeto, o Presidente emitiu um veto e, neste momento no início de 2026, a regra dos cinco anos mantém-se. Se mudará no futuro, ninguém sabe, mas de momento, tanto o D7 como o Golden Visa oferecem o mesmo prazo.
Onde as coisas ficam interessantes, e onde temos visto resultados diferentes na prática, é na própria entrevista de cidadania. Os titulares de D7 passaram cinco anos a viver efetivamente em Portugal, normalmente falam algum português, conhecem a sua Junta de Freguesia local pelo nome, têm um médico de família no centro de saúde local, e tudo tende a correr sem problemas porque conseguem demonstrar laços genuínos com o país. Os titulares de Golden Visa foram tecnicamente residentes durante cinco anos também, mas alguns deles mal passaram um mês em Portugal durante todo esse período, e embora milhares tenham obtido a cidadania com sucesso desta forma, as entrevistas podem ocasionalmente tornar-se desconfortáveis quando o examinador pergunta sobre a ligação ao país e o português se resume a pedir uma bica no café do aeroporto.
O que tudo isto significa para o seu imóvel
Uma vez que gerir alugueres de férias é o que efetivamente fazemos para viver, achámos que valia a pena dizer algumas coisas sobre como cada tipo de visto se reflete em termos de propriedade de imóveis e rendimento de arrendamento no Algarve.
Ambas as categorias de visto permitem comprar propriedade e arrendá-la, essa parte é idêntica. Ter um D7 ou um Golden Visa não faz qualquer diferença na capacidade de obter uma licença de Alojamento Local, anunciar o imóvel no Airbnb ou Booking.com, ou trabalhar com uma empresa de gestão como a nossa. O visto governa o direito de viver em Portugal, não o direito de possuir ou arrendar propriedade.
A diferença que notamos, do nosso lado, está no grau de envolvimento do proprietário. Os nossos clientes com D7 vivem ao virar da esquina, por vezes literalmente. Passam durante as mudanças de hóspedes, sabem os nomes dos hóspedes, ocasionalmente resolvem eles próprios uma torneira a pingar antes de nós recebermos sequer a mensagem. Os nossos clientes com Golden Visa gerem as suas propriedades a partir de Abu Dhabi ou Singapura ou Nova Iorque, e precisam de um serviço completamente despreocupado em que tratamos de tudo, desde a escala de limpezas até à papelada fiscal. Ambas as abordagens funcionam perfeitamente bem, as propriedades geram bons retornos de qualquer forma quando estão numa zona de arrendamento forte, mas a relação entre proprietário e empresa de gestão tem um aspeto bastante diferente dependendo do visto que o proprietário detém.
Quem acaba por escolher o quê, pelo que temos observado
O D7 continua a aterrar nas secretárias de pessoas que estão genuinamente prontas para se mudar. Professores reformados de Birmingham que venderam a casa e querem sol o ano inteiro. Casais holandeses nos seus cinquenta que trabalham remotamente e sonham com o Algarve desde as primeiras férias cá em 2014. Famílias sul-africanas que querem uma base europeia para a educação dos filhos. O fio condutor é que todos pretendem estar aqui, fisicamente, a maior parte do ano, e não têm, ou não querem comprometer, centenas de milhares de euros num fundo de investimento quando a sua pensão ou rendimento de freelance já os qualifica.
O Golden Visa atrai um perfil completamente diferente. Empresários no Brasil que querem uma rede de segurança na UE para as suas famílias sem deixar São Paulo. Empreendedores tecnológicos nos Estados Unidos que viajam tanto que comprometer-se a 183 dias num único país é impossível. Reformados abastados de países fora da UE que querem a liberdade de viver em qualquer país europeu eventualmente, usando a cidadania portuguesa como porta de entrada, mas que não têm pressa de se mudarem para nenhum sítio específico neste momento. O que os liga é capital e flexibilidade: têm o dinheiro para investir mas não o desejo, ou a possibilidade, de se fixarem num só lugar durante a maior parte do ano.
Erros que já vimos pessoas cometer
O mais doloroso é escolher o D7 puramente por ser mais barato e depois não viver efetivamente cá. Conhecemos pelo menos três casos entre proprietários com quem trabalhamos em que alguém obteve um D7 pensando que se mudaria para Portugal eventualmente, foi adiando a mudança, e depois enfrentou uma conversa muito desconfortável na renovação da autorização quando ficou claro que só tinha estado no país algumas semanas por ano. Se não está pronto para se comprometer com 183 dias, não se candidate ao D7 só por ser a opção mais barata, vai acabar por ter consequências.
Do lado do Golden Visa, o maior erro que temos visto é tratar o investimento de 500.000 euros no fundo como um custo perdido, algo que se deita fora em troca da residência. Estes são veículos de investimento reais, alguns deles com desempenho bastante respeitável, e escolher o mais barato ou o primeiro que o advogado sugere sem fazer investigação independente é deixar dinheiro em cima da mesa, ou pior. Dizemos sempre às pessoas para falarem com um consultor financeiro que não tenha um acordo de comissão com o fundo que está a recomendar. Conselho óbvio, talvez, mas ficariam espantados com quantas pessoas o saltam.
E mais uma coisa que apanha candidatos de ambos os tipos desprevenidos: não tratar do NIF e da conta bancária portuguesa antes de iniciar a candidatura. Ambos os vistos exigem estes documentos, demoram algumas semanas a tratar, e deixá-los para o último minuto pode atrasar tudo um mês ou mais. Tratem disso cedo, custa quase nada e poupa muita frustração depois.
A questão fiscal cuja resposta ninguém quer ouvir
Vamos ser breves aqui porque a fiscalidade é genuinamente complexa e muda regularmente, mas há algumas coisas que vale a pena saber. O antigo regime de Residente Não Habitual, que costumava dar aos recém-chegados um tratamento fiscal extremamente favorável sobre rendimentos estrangeiros durante a primeira década em Portugal, deixou de aceitar novos candidatos em 2024. Existe um esquema de substituição com alguns benefícios para certas profissões, mas não é o benefício fiscal generalizado que o RNH era, e a maioria dos nossos clientes que chegaram após 2024 está a pagar impostos portugueses sobre o seu rendimento mundial às taxas normais, compensados por qualquer convenção de dupla tributação aplicável ao seu país de origem.
Os titulares de Golden Visa que passam apenas uma semana por ano em Portugal geralmente não se tornam residentes fiscais portugueses e continuam a pagar impostos onde efetivamente vivem, o que é frequentemente um dos fatores decisivos para candidatos abastados. Os titulares de D7, porque vivem cá a tempo inteiro, são quase certamente residentes fiscais e precisam de planear em conformidade. Não somos contabilistas, mas recomendamos sempre que as pessoas obtenham aconselhamento fiscal adequado antes de se comprometerem com qualquer uma das vias, porque a decisão sobre o visto e a decisão fiscal estão profundamente interligadas.
Onde entramos nós
O nosso trabalho não é ajudá-lo a escolher um visto, isso fica entre si, o seu advogado e possivelmente o seu contabilista. O nosso trabalho começa quando já tem o seu imóvel e a sua residência tratados, e precisa de alguém que garanta que o imóvel funciona enquanto está cá ou, tão frequentemente, enquanto não está cá de todo. Otimizamos reservas, tratamos dos hóspedes, coordenamos a manutenção e asseguramos que as suas obrigações legais são cumpridas quer viva a cinco minutos ou a cinco fusos horários de distância. Tanto titulares de D7 como investidores de Golden Visa acabam com propriedades que têm bom desempenho no mercado de arrendamento do Algarve, desde que a gestão por detrás delas seja sólida, e essa é a parte em que podemos genuinamente ajudar.
Já está em Portugal ou a planear vir?
Quer tenha um visto D7, um Golden Visa, ou ainda esteja a decidir, podemos ajudá-lo a tirar o máximo partido do seu imóvel no Algarve. Desde o licenciamento à gestão de hóspedes, tratamos de tudo para que não tenha de o fazer.
