O Que Fazer com a Sua Casa no Algarve Entre Outubro e Marco

Todos os Setembros chega a mesma pergunta de proprietários que compraram aqui a pensar no Verão e nunca planearam o resto do ano. Põe-se a cobertura na piscina, a última família apanha o avião em Faro, e fica uma casa vazia até à Páscoa. O que fazer com a sua casa no Algarve entre Outubro e Março é a decisão que separa discretamente os proprietários que ganham dinheiro nesta região dos que apenas gostam dela.

Este artigo usa os números oficiais de ocupação publicados pelo Turismo de Portugal e pelo INE, os preços actuais de cinco agências algarvias e o texto real das condições gerais dos seguros e da lei do arrendamento. Onde não foi possível confirmar um número, ele não está aqui.

Quanto rende mesmo a época baixa

Comece pelos números reais, porque a maioria dos proprietários trabalha com uma impressão e não com dados. Estes são os valores oficiais de 2025 para o Algarve, do inquérito do INE divulgado pelo Turismo de Portugal. Abrangem hotéis, apartamentos turísticos e aldeamentos, não o Alojamento Local, mas o desenho da época é o mesmo.

Leia as duas últimas colunas em conjunto, porque é aí que está o que interessa. Agosto rende 8,4 vezes mais do que Janeiro por quarto disponível, mas o preço por noite só cai 3,3 vezes. A queda do Inverno é de ocupação, não de preço. Baixar a tarifa de Janeiro não enche Janeiro, porque os hóspedes não estão cá para serem conquistados a preço nenhum. É o erro mais caro que vemos os proprietários cometer.

Da mesma tabela saem mais duas conclusões. Outubro não é época baixa, com 74,5 % de ocupação, e tratá-lo como parte do encerramento de Inverno é deitar fora o melhor dos seis meses. E Dezembro tem a ocupação mais baixa do ano, abaixo de Janeiro, mas o preço por noite mais alto da época baixa, porque o Natal e o Ano Novo aguentam a tarifa enquanto o resto do mês está vazio.

Um aviso antes de planear com base nisto: o início de 2026 ficou abaixo de 2025, com Janeiro a descer 6,6 pontos, Fevereiro 5,6 e Março 5,0 na ocupação-quarto. Parte da diferença de Março explica-se com a Páscoa a cair em Abril este ano, mas não toda.

As quatro coisas que pode mesmo fazer

Há a tendência para achar que a escolha é binária, arrendar ou fechar. Não é.

Quanto pedem os winter lets em 2026-27

Percorremos os preços actualmente anunciados em cinco agências algarvias. A amplitude é muito maior do que os números redondos que se repetem por aí.

A janela de arrendamento vai de Novembro a Março ou Abril, conforme a agência, e o mínimo habitual é um mês, com a maioria das casas limitada a quatro ou seis.

Agora a parte que gera mais discussões do que a própria renda. Em todos os catálogos que consultámos o padrão repete-se: água incluída, electricidade e gás à parte. Um apartamento em Lagos inclui uma bolsa de 25 € por semana para consumos e factura o excedente. O aquecimento da piscina é sempre extra e custa 250 a 300 € por semana entre Novembro e Março.

Num arrendamento de longa duração em Portugal, os consumos andam entre 150 e 300 € por mês ao longo do ano. Numa casa algarvia em Janeiro, com o isolamento fraco típico de construção pensada para o Verão e aquecimento eléctrico como única opção real, conte com o topo desse intervalo e acima dele. Ponha por escrito quem paga, tire leitura dos contadores no dia da entrada e fotografe-a. É aqui que os winter lets correm mal.

Porque fechar a casa é a opção que surpreende

Uma casa vazia aqui não é uma casa em descanso. A chuva chega entre Novembro e Fevereiro e chega com força: Dezembro anda pelos 90 mm e Novembro pelos 75 mm em Faro, contra 56 mm em Outubro. Cai em poucos dias, cinco a sete por mês, o que significa que os dias secos são muitos mas os molhados são pesados. A construção tradicional algarvia foi feita para despachar o calor do Verão, não para se manter seca durante quatro meses de chuva com as portadas fechadas.

O que encontramos em Março, nas casas que ninguém visitou:

• Bolor nas paredes viradas a norte e dentro dos roupeiros, o que dá pintura e não um pano.
• Água da piscina verde, que obriga a esvaziar e encher em vez de corrigir.
• Bombas de piscina gripadas, porque uma bomba parada avaria mais depressa do que uma a trabalhar.
• Entrada de roedores ou vespas por uma abertura no telhado que seis meses sem ninguém a olhar transformaram em ninho.

A armadilha do seguro, e não é a que anda por aí

Fomos ler as condições gerais reais das principais seguradoras portuguesas e de duas britânicas que cobrem casas no estrangeiro. A sabedoria convencional está errada nos dois sentidos, por isso vale a pena ser preciso.

As apólices portuguesas não restringem a cobertura de danos por água por causa da desabitação. Procurámos cláusulas de desabitação nas condições gerais da Fidelidade, Generali Tranquilidade, Ageas, Zurich, Allianz, Ocidental e MAPFRE. Nenhuma condiciona a cobertura de danos por água a um prazo de ausência, e nenhuma exige esvaziar a instalação. Se lhe disseram que tem de cortar a água para se manter coberto por uma apólice portuguesa, confirme o seu próprio condicionado antes de agir.

O que restringem é o furto. E aqui os números são mais duros do que a maioria imagina:

A linha que mais importa a um proprietário estrangeiro é a da Fidelidade sem contagem de dias. Numa segunda habitação declarada, o dinheiro e os objectos de valor estão excluídos sempre que ninguém lá durma. Não há período de tolerância a contar. Deixe um relógio numa gaveta em Outubro e ele fica sem seguro a partir do dia em que apanhar o avião.

Se a apólice for britânica, as regras são outras e num ponto muito mais apertadas. O condicionado da Intasure para casas de férias no estrangeiro define desabitação aos 60 dias seguidos, mas exige em separado que joias, relógios, máquinas fotográficas, dinheiro e cartões sejam retirados se a casa ficar vazia mais de 48 horas. E a Ibex, corretora muito usada por estrangeiros em Portugal, indica que quando a casa fica desocupada mais de 14 dias consecutivos a água tem de ser esvaziada e fechada. É uma condição precedente, não uma sugestão, e é a via mais comum de recusa de um sinistro de água que nos aparece.

A conclusão prática não é um número de dias. É como a casa está descrita nas suas Condições Particulares. Declarar como residência permanente uma casa que usa três semanas por ano expõe-o ao regime do agravamento do risco. Declarada correctamente como residência não permanente, mantém-se coberta indefinidamente para incêndio, água e danos no edifício; o que perde é dinheiro e valores enquanto estiver vazia.

É legal arrendar uma casa no Algarve por três meses?

É, e por duas vias diferentes. A ideia generalizada de que o Alojamento Local tem um limite de trinta dias por estadia simplesmente não está na lei.

Nada no Decreto-Lei 128/2014 fixa uma duração máxima. O único trinta que existe na lei está no artigo 4.º e é uma presunção de exploração, não um limite: presume-se que há exploração de AL quando o imóvel é publicitado como alojamento a turistas ou alojamento temporário, ou quando está mobilado e equipado e são oferecidos serviços complementares, como a limpeza, por períodos inferiores a trinta dias. E o n.º 3 do mesmo artigo diz que a presunção se ilide apresentando o contrato de arrendamento comunicado às Finanças. Os trinta dias são um teste para saber se precisa de registo de AL, não um tecto para a estadia.

As suas duas opções são, portanto:

• Reservar através do registo de AL que já tem. Sem limite de noites. Tributado em categoria B, com factura-recibo electrónica e comunicação de hóspedes à AIMA pelo SIBA em três dias úteis.
• Celebrar um arrendamento para habitação não permanente. É o que no Algarve se chama winter let ou contrato de temporada, e está expressamente previsto.

A cláusula que o mantém fora de um arrendamento de três anos

Esta é a parte a ler duas vezes, porque é onde os proprietários ficam mesmo presos.

O artigo 1095.º, n.º 2 do Código Civil fixa em um ano a duração mínima do arrendamento. Mas o n.º 3 do mesmo artigo diz que esse mínimo não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos. É essa a base legal de um contrato de três ou seis meses.

O artigo 1096.º, n.º 1 é o companheiro e o que verdadeiramente o protege: o contrato com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo salvo se tiver sido celebrado para habitação não permanente ou fim especial transitório. Um winter let bem redigido caduca na data de fim. Não se renova.

O risco está na informalidade. Se escrever “temporada” num contrato mas nunca invocar o n.º 3 do artigo 1095.º nem indicar o motivo transitório real, e o inquilino estiver de facto a viver ali como sua casa, um tribunal pode requalificar o contrato como arrendamento habitacional comum, com o mínimo de um ano e a renovação que lhe está associada. A causa transitória tem de constar por escrito e tem de ser verdadeira.

Faltam duas formalidades. O artigo 1069.º do Código Civil exige forma escrita, sem excepção para prazos curtos. E o artigo 60.º do Código do Imposto do Selo obriga a comunicar o contrato às Finanças por via electrónica, com o Modelo 2 do Imposto do Selo, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento. Essa comunicação serve duas coisas ao mesmo tempo, porque é exactamente o documento que ilide a presunção de AL do artigo 4.º, n.º 3.

Como é tributada cada via para um não residente

A escolha da via muda a posição fiscal, e a diferença é maior do que a maioria espera.

A taxa nominal é a mesma, mas o AL aplica-a a um coeficiente do volume de negócios e não à totalidade, o que na maioria dos casos deixa a carga efectiva mais baixa. Saber se o seu município tem área de contenção conta aqui, porque isso leva o coeficiente de 35 % para 50 %, e boa parte do Algarve tem zonas dessas. Confirme o seu concelho.

Duas notas práticas. Um inquilino particular não faz retenção na fonte, porque a retenção do artigo 101.º do CIRS só se aplica a quem tenha contabilidade organizada, logo a declaração é sua. E as taxas reduzidas de 15 %, 10 % e 5 % não estão disponíveis num winter let: exigem contratos de habitação permanente com duração mínima de cinco anos.

Mais uma coisa que apanha os proprietários britânicos desde o Brexit. O artigo 19.º, n.º 6 da Lei Geral Tributária obriga os sujeitos passivos residentes fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu a designar representante fiscal em Portugal. Para residentes na UE é facultativo. O Reino Unido não se enquadra, pelo que para a generalidade dos proprietários britânicos é obrigatório, salvo adesão ao regime de notificações electrónicas.

O que fazemos a uma casa em Outubro

• Desimpedir as águas primeiro. Caleiras, saídas do telhado e ralos do terraço, antes da primeira chuvada a sério e não depois de ela encontrar o tecto.
• Atacar a humidade de forma activa. Desumidificadores nas piores divisões ou aquecimento com temporizador. Só ventilar não leva uma casa fechada até ao fim de um Dezembro chuvoso.
• Manter a piscina a circular em horas reduzidas, não a zero. Recuperar uma piscina verde custa várias vezes o que custa um Inverno inteiro em regime baixo.
• Rever caldeiras e ar condicionado agora. Em Maio todos os técnicos da região estão cheios.
• Ler o seu próprio condicionado sobre desabitação, e depois cumpri-lo ou encher a casa. Se o seguro for britânico, verifique em especial a condição dos 14 dias sobre a água.
• Tirar leituras dos contadores e fotografias datadas antes da entrada de qualquer inquilino de Inverno.

Perguntas frequentes

Devo guardar o Natal e o Ano Novo para estadias curtas?

Os dados apoiam essa opção. Dezembro tem a ocupação mais baixa do ano, 33,8 %, mas o preço por noite mais alto da época baixa, 76,22 €, porque a quinzena de festas aguenta a tarifa enquanto o resto do mês está morto. Se quer essas noites, faça o winter let começar em Janeiro e não em Novembro.

Baixar a tarifa de Inverno enche o calendário?

Não, e os números oficiais mostram porquê. De Agosto para Janeiro o preço por noite cai 3,3 vezes enquanto a receita por quarto disponível cai 8,4. A diferença é ocupação. Os hóspedes não estão na região para serem conquistados a preço. Baixe antes em Outubro e Março, onde a procura responde mesmo.

Quem procura winter lets no Algarve?

Reformados do norte da Europa a fugir ao seu próprio Inverno, trabalhadores remotos com estadias de três a seis meses e quem comprou aqui e está à espera de obras. A procura existe e vê-se nas pesquisas: as perguntas que aparecem junto a estes anúncios são sobre arrendamentos de três meses e sobre onde é mais quente em Portugal no Inverno.

Retirar a casa do mercado prejudica o Verão seguinte?

Desaparecer seis meses obriga a recomeçar a visibilidade na Primavera. Manter o anúncio activo com datas bloqueadas mantém a conta saudável enquanto a casa está arrendada.

Se estiver a pesar a questão do Inverno contra a maior de todas, o que a casa deve fazer o ano inteiro, escrevemos sobre arrendamento de longa duração versus alojamento local no Algarve e o que compensa mais quando as contas são feitas a sério.

Uma equipa local para a sua casa no Algarve

Tratamos da gestão de alojamento local no Algarve para proprietários em todo o centro da região, e o período de Outubro a Março é aquele em que ter alguém no terreno deixa de ser uma comodidade e passa a ser a razão pela qual nada corre mal. Se quiser uma recomendação directa sobre a sua casa antes de chegar a chuva, fale com a equipa.

Fontes: ocupação, RevPAR e preço médio do INE / Turismo de Portugal, Inquérito à Permanência de Hóspedes, séries de 2025 e 2026. Precipitação das normais do IPMA 1991-2020, estação de Faro. Preços de anúncios actuais da Algarve Long Lets, Algarve Housing, Sea Shell, Algarve Accommodation e Triorum, Setembro de 2026. Condições de seguro retiradas das condições gerais publicadas pelas seguradoras indicadas. Referências legais do Decreto-Lei 128/2014, do Código Civil e do CIRS publicados no Portal das Finanças. Este artigo é informação geral e não aconselhamento jurídico ou fiscal.

Equipa Monte Rentals

Criada por proprietários, para proprietários. Uma equipa internacional que gere alojamento local no centro do Algarve — Armação de Pêra, Albufeira, Olhos de Água, Vilamoura, Quarteira, Boliqueime, Porches, Loulé, Pera e Almancil — com experiência prática na regulação portuguesa, nos fornecedores locais e na camada operacional que falha quando se cresce.